Як вибрати ділянку
Зведення з нуля власного будинку – відповідальне та важливе рішення. Як показує практика, знайти і придбати відповідний земний наділ не завжди легко. У статті ми розберемо, як вибрати ділянку для будівництва будинку, РІО-Ленд підкаже - на які моменти звернути увагу і з чого варто розпочати пошуки.
Котеджні селища та земля без підряду
У період фінансової нестабільності питання вигідного вкладення коштів 
стає особливо актуальним. Агенти з нерухомості регулярно чують: «Підкажіть, де купити землю під будинок?». За важливості ціни рекомендуємо звернути увагу на ділянки без підряду. Цей формат допомагає одержати суттєву економію за рахунок свободи дії при виборі забудовника. На вартість впливає і розташування, віддаленість від столиці.
РІО-Ленд пропонує розглянути варіанти у представлених котеджних селищах Пушкінського району. Чисте повітря, наявність розташованих неподалік лісових масивів дозволять повноцінно насолоджуватися заміським життям. А розвинена інфраструктура зробить доступними блага цивілізації. Тому будівництво котеджу покупець може почати в будь-який момент.
Існує думка, що вибирати легко – потрібно лише оцінити за принципом «подобається/не подобається» та визначитися з вартістю. Однак не варто спрощувати процедуру. Вдумливе вивчення інформації допоможе повністю втілити свої фантазії та отримати гарну фінансову віддачу від покупки.
Як вибрати земельну ділянку під будівництво будинку, з чого почати:
1. Визначте собі, який будинок хочете.
Чіткий образ ідеального майбутнього житладопоможе скоротити список варіантів 
ділянок. Якщо образ поки що не виник, рекомендуємо переглянути аналітичні статті, рейтинги вартості будівництва котеджів, вузькопрофільні тематичні форуми. Найчастіше покупці визначають 2-3 важливих їм параметрів: вартість, розташування щодо частини світла, розмір наділів та інших. На сайті RIO-Land віртуальний пошукпроводиться з наочною демонстрацією показників ділянок.
2. Дізнайтеся, скільки соток вам потрібно.
Вибір земельної ділянки під ІЖС залежить від розміру житлового котеджу. Відомо правило оптимальних пропорцій: "один до десяти". Для будівництва площею 150 м2 буде оптимальна ділянка 15 соток. Адже ще ви продумуватимете місце для паркування, прибудинкової території.
3. Визначтеся з формою ділянки.
Вважають, що оптимальні форми для земельного наділу - квадрат або прямокутник. На таких ділянках житлова споруда отримає оптимальну віддаленість від сусідньої. Власники вузьких або трикутних територій часто відчувають дискомфортвід близькості сторонніх людей. РІО-Ленд подбав про те, щоб за формою ділянки у котеджних селищах були максимально комфортними для покупців. Усі вони мають достатню ширину.
4. А що щодо географічного розташування?
Як вибрати ділянку землі під будівництво: чи в безпосередній близькості від лісопосадок? Неподалік від в'їзду до селища чи віддаленої його частини? На ці питання немає чіткої відповіді, все залежить від особистих переваг майбутніх мешканців.
5. Дізнайтеся більше інформації щодо можливості заощадити.
Цікаво дізнатися, як обрати земельний наділ під ІЖС та отримати знижку? Слідкуйте за акціями на сайті РІО-Ленд, тут регулярно проводяться акціїі 
розігруються призи. Наприклад, щомісяця вибирається кілька ділянок, ціна на які знижується до 25%. Економія завжди вигідна!
Вибір ділянки землі під будівництво – перший крок до свого майбутнього.
Звертайтеся в РІО-Ленд, співробітники із задоволенням дадуть відповідь на всі актуальні питання і допоможуть вибрати відповідну земельну ділянку.
Власний будинок в котеджному селищі, розташованому в безпосередній близькості від Москви, ви можете собі це дозволити!
Ділянка на затребуваній території є вигідним фінансовим вкладенням. Зробіть крок до майбутнього разом із РІО-Ленд!
Перше і головне завдання, яке потрібно вирішити перш ніж розпочинати будівництво - це вибір земельної ділянки для будівництва. Другим важливим моментом є вибір проекту будинку і ці два пункти тісно пов'язані між собою. Проект завжди прив'язується до конкретних умов на місцевості - рельєф, характер ґрунту, рівень ґрунтових вод тощо. Тому краще почати з підбору ділянки, ніж спочатку вибрати проект, а потім шукати земельну ділянку, на якій цей проект може бути реалізований.
Перш, ніж розпочинати пошуки відповідного місця для майбутнього будинку, потрібно відповісти собі на два головні питання:
- У якій місцевості має бути розташована ділянка? Міська межа, передмістя чи «чисте поле»? Від цього початкового критерію сильно залежатиме ціна ділянки, доступність комунікацій, навколишній вигляд і кількість перешкод за погодженням майбутнього проекту.
- Який має бути розмір ділянки? Це сильно залежить від ваших планів щодо кількості будівель на ділянці, а також наявності саду/городу тощо. п. Оптимальною пропорцією зазвичай є відношення площі майбутнього будинку до загальної площі ділянки як 1 до 10. Тобто найпростіше взяти площу будинку та помножити її на десять.
Придбання ділянки під будівництво
Купити ділянку землі під будівництво можна на первинному або на вторинному ринку нерухомості. Для пошуку варіантів ви можете звернутися до адміністрації тієї муніципальної освіти, де ви хочете будуватися, або до ріелторів або навіть оголошень приватних осіб.
Головне в цьому питанні - запастися необхідним мінімумом юридичних знань, щоб розбиратися в питанні і не купити кота в мішку з купою потенційних проблем. Якщо Ваших знань недостатньо і ви побоюєтеся обману – краще скористатися консультацією професійного юриста щодо цих видів угод. Часу на цьому етапі зазвичай йде досить багато, адже необхідно не просто вибрати ділянку, але ще й перевірити її «чистоту» за документами і правильно оформити.
- Правовстановлюючі документи на ділянку. Ділянка не повинна перебувати на території санітарно-захисних або водоохоронних зон, а також сільськогосподарських угідь, щоб потім не виникло проблем із її забудовою. Крім того, краще купувати ділянку, яка вже пройшла процедуру межування.
- Геологічні показники ділянки. Який характер ґрунту на ділянці, який рівень ґрунтових вод та глибина залягання водоносного пласта (якщо ви плануєте добувати воду за допомогою власної свердловини) та якість води.
- Які комунікації вже доступні та які планується провести найближчим часом (протягом року). Пам'ятайте, що для будівництва вам знадобляться нормальні під'їзні шляхи, вода, електрика та каналізація (септик).
- Ціна ділянки не повинна бути значно нижчою за середню. Це з високою ймовірністю може говорити про те, що ділянка «проблемна» - можуть бути перешкоди з оформленням на неї права власності, якісь обмеження із забудови/комунікацій, проблемний ґрунт тощо.
Межування ділянки
Особливо важливо потурбуватися про те, чи пройшла ділянку процедуру межування (визначення кордонів). Якщо межування не проводилося, значить межі ділянки не задокументовані і будь-якої миті можуть бути оскаржені. Порядок межування, тобто визначення меж ділянки, описується у статті 260 Цивільного кодексу РФ.
Щоб провести межування ділянки, потрібно укласти договір із землевпорядною компанією, яка має відповідну ліцензію. При цьому необхідно надати свідоцтво про право власності на землю та всі дані на ділянку з кадастрової палати. Після цього землевпорядна компанія на території визначить межі ділянки та погодить їх у присутності вас та найближчих сусідів.
Тип ґрунту та ґрунтові води
Тип ґрунту є найважливішою характеристикою ділянки, яка сильно впливає на вибір фундаменту майбутнього будинку. Крім типу самого ґрунту вирішальний вплив надає і глибина залягання ґрунтових вод. Ці дані можна отримати за допомогою геологічної експертизи, яку здійснюють спеціальні органи. З практичної точки зору, будинок можна побудувати практично на будь-якому ґрунті, навіть у стоячій воді. Все буде впиратися у складність та вартість архітектурних рішень для кожного конкретного випадку. Тому в першу чергу необхідно провести геологічну експертизу, а потім вже звертатися до архітектора для вибору способу втілення в життя конкретного проекту будинку.
Високий рівень ґрунтових вод може зіграти злий жарт для власника ділянки. Так, у паводковий період деякі ділянки може навіть повністю затоплювати водою, що зробить практично неможливим чи важко реалізованим бажання збудувати підвал чи підземний гараж під будинком.
Існує досить простий метод самостійної перевірки рівня ґрунтових вод на ділянці. Необхідно викопати в різних точках ділянки кілька ям або свердловин за допомогою лопати або ручного бура глибиною 70-80 см і почекати годину-другу. Якщо після цього часу дно ям залишилося сухим - хвилюватися нема про що. Однак бажано дізнатися у сусідів ще й про те, чи не затоплюються ділянки навесні під час паводків чи під час сильних дощів. Особливу увагу цьому варто приділити у разі покупки ділянки поряд із річкою.
Рельєф ділянки
Якщо ділянка розташована на рівній місцевості - це просто ідеальний варіант з точки зору будівництва (якщо тільки ви не плануєте індивідуальні проблеми з багаторівневою архітектурою). Однак якщо ділянка має ухил або рельєф, що змінюється, то це може відчутно ускладнити життя при будівництві будинку. Тому з цим потрібно визначитися заздалегідь і шукати саме таку ділянку, яка відповідає вашим архітектурним задумам.
Водопостачання і каналізація
Ідеальним варіантом, звичайно, буде підключення до системи колективного водопроводу, хоча і цей варіант має свої мінуси (складності у відповідності до підключення, часто низький натиск води в літній час у зв'язку з масовим поливом садів і городів). Якщо водопроводу в найближчій доступності немає і не передбачається, то залишається тільки бурити власну свердловину, а тут нерідко виникають серйозні перешкоди.
Багато хто думає, що воду можна знайти в будь-якому місці, але на практиці це далеко не завжди так. Недарма за старих часів високо цінувався талант лозоходця - людини, яка вміє знайти водоносний пласт недалеко біля поверхні. Адже на вашій конкретній ділянці може знадобиться пробурити свердловину в 50 і навіть 100 метрів завглибшки, перш ніж ви дістанетеся до нормальної води. Та й тоді залишається відкритим питання її якості, адже не всяка вода придатна для побутового використання (і особливо для вживання та приготування їжі).
Тому, питанням водопостачання бажано також поцікавитися на самому початку оцінки ділянки, що сподобалася, інакше витрати на індивідуальний доступ до води через свердловину і подальшу її очищення можуть сильно вдарити по бюджету.
Близьким до водопостачання є питання облаштування каналізації на ділянці. Можливість підключення до централізованої каналізації існує зазвичай лише у межах міста, та й то скрізь, у більшості випадків практично залишається лише варіант облаштування індивідуального септика. Це може бути як стандартна гідроізольована яма (з необхідністю регулярного відкачування та вивезення рідких відходів), так і сучасні багатокомпонентні системи фільтрації та очищення відходів аж до можливості використання підсумкової води для поливу саду та городу.
Питання каналізації може сильно ускладнитися якщо ваша ділянка розташована поряд з водоймою, особливо в зоні 150 метрів від неї - тоді у СЕС будуть особливо жорсткі вимоги до надійності септика та недопущення попадання відходів у ґрунтові води.
Електропостачання
Необхідно дізнатися про місцезнаходження найближчої до ділянки електропідстанції та максимальну потужність, яку можуть виділити на ваш майбутній будинок. У зв'язку з тим, що більшість підстанцій і ліній електропередач вже досить сильно зносилися, електромережі зазвичай сильно обмежують обсяг потужності, що виділяється додому (порядку 10 кіловат). А враховуючи зростаючу кількість електроприладів у будинках, доведеться економити на електроспоживання, або різними шляхами намагатися отримати дозвіл на додаткову потужність, або добувати її альтернативними способами (сонячні батареї, вітрогенератори тощо).
Це все, звичайно, стосується випадку, коли електрика проходить поблизу вашої ділянки і ви маєте можливість до неї підключитися. Якщо ж ви купили ділянку в не ораному полі, все сильно ускладнюється, тому що доведеться або чекати на ініціативу адміністрації району щодо забезпечення вас електроенергією (у разі, якщо земля нарізана на безліч ділянок), або скидатися з усіма сусідами і колективно оплачувати прокладку до вас електромережі . А доти доведеться користуватися портативним дизельним або бензиновим електрогенератором.
Газопостачання
У цьому плані все зазвичай буває складніше, ніж з електрикою. Газ присутній зазвичай тільки в межах міста або в передмісті, якщо ж ділянка розташована далеко від цивілізації, про це можна відразу забути. Але за наявності газопроводу вам буде набагато легше вирішити у майбутньому проблему з влаштуванням систем опалення та гарячого водопостачання у будинку, а також з приготуванням їжі. Все це до того ж дозволить знизити електроспоживання, що допоможе зменшити витрати по цьому пункту. Тому варто розглянути можливість покупки ділянки поблизу газопроводу, звичайно, після підрахунку всіх «за» та «проти».
Інші комунікації
Перше та головне питання при купівлі ділянки на значній відстані від міста – наявність та якість доріг. Якість і пропускна спроможність дороги має вирішальне значення не тільки щодо швидкості поїздки до найближчого супермаркету або лікарні, але й на можливість безперешкодно дістатися додому або міста в зимовий час або весняно/осінню негоду, а також на можливість проїзду важкої техніки до вашої ділянки будівельних робіт
Необхідність у дротовому телефоні практично зникла з появою стільникових. І все ж таки не завадить перевірити рівень стільникового сигналу на вашій ділянці, адже вежа вашого оператора може бути розташована на значному видаленні, а стіни майбутнього будинку ще сильніше послаблять сигнал.
Варто пам'ятати і про такі сучасні блага цивілізації, як телебачення та інтернет. Дізнайтеся, де розташована найближча телевежа, якщо, звичайно, ви не плануєте вирішити цю проблему кардинально шляхом встановлення супутникової тарілки.
Питання доступу до Інтернету найбільш складне. У містах із населенням понад 500 тис. жителів із цим, як правило, вже немає проблем – на ринку провайдерів досить висока конкуренція і можна вибирати, чиїми послугами користуватися, при цьому оплачуючи досить символічну суму на місяць за високошвидкісний канал.
У передмісті або на серйозній відстані від міста все значно складніше. Кабельного інтернету чекати не доводиться, залишається за великим рахунком два шляхи - GPRS/3G-модем або супутникова тарілка (більш швидкісний варіант, але і тут вихідний канал зазвичай доведеться організовувати на базі стільникового модему).
Крім цього варто дізнатися про порядок доставки пошти на вашу майбутню адресу та про можливість централізованого вивезення сміття.
Екологія
Цей розділ включає ваші особисті переваги:
- мальовничість околиць (з урахуванням майбутньої забудови);
- близькість водойм та лісу для можливості прогулянок та відпочинку не природі;
- екологічна обстановка у районі (чи не приносить вітром викиди з розташованих поруч заводів/фабрик тощо);
- затіненість ділянки від сонця будинками та деревами на ділянках сусідів.
Висновок
Головне правило при виборі ділянки – не поспішайте. Розгляньте різні варіанти, оцініть їх за кожним вищезгаданим пунктом, порівняйте не лише ціни на самі ділянки, а й зразкові витрати на компенсацію різних труднощів (таких як відсутність води або електрики). Зручно виписати всі варіанти у вигляді таблиці з характеристиками ділянок, тому їх набагато простіше буде порівнювати. Приймайте рішення про купівлю лише зваживши всі плюси та мінуси, і не забувайте про ретельну перевірку документів на ділянку. Пам'ятайте - витрачений тиждень на цьому етапі може заощадити місяці і навіть роки надалі, не кажучи вже про можливі фінансові втрати.
Купівля земельної ділянки — справа непроста та клопітна. Через складнощі оцінки та оформлення прав такі угоди входять до категорії підвищеного ризику, але все одно залишаються одними з найпопулярніших на ринку. Мрії про власний наділ надихають багатьох. Землю набувають для приватних та комерційних цілей (під будівництво житла, для ділових або промислових об'єктів, сільського господарства та ін). Але найчастіше ділянки купуються для будівництва будинку. Існує безліч нюансів, які важливо враховувати під час вибору конкретного об'єкта. Серед них можна виділити ключові показники, від яких зазвичай залежить ціна: розмір та розташування, наявність комунікацій та будов, стан землі та ґрунту, екологія. У кожному разі, є свої нюанси.
Дії:
Дія 1
Формулюємо свої вимоги до ділянки
Насамперед важливо зрозуміти, яка саме ділянка вам потрібна. Ринок великий, і чіткий образ об'єкта, що шукається, істотно скоротить перелік варіантів. Оцінити можливості в межах встановленої суми допоможуть:
- — аналітичні статті
- — моніторинги ринку та цін
- — тематичні форуми, де люди діляться своїм досвідом.
Відштовхніться від базових критеріїв (максимальна ціна, розмір, розташування та призначення) і виділіть кілька параметрів, важливих особисто для вас (південь або північ, близькість до водойми, наявність або відсутність комунікацій).
Коли вимоги сформульовані, можна розпочинати пошук. До ваших послуг професійні ріелтори та спеціалізовані джерела: онлайн-бази, сайти агенцій, друковані довідники та їх електронні версії, соціальні мережі та дошки оголошень.
Якщо ви вирішили діяти самостійно, найкраще вибрати зручний пошук за параметрами об'єкта та можливість порівнювати характеристики та ціни. Такий сервіс доступний на порталі нерухомості ГдеЭтотДом.РУ.
Краще братися до перегляду, маючи на руках список конкретних ділянок. Це допоможе краще спланувати маршрут і полегшить муки вибору. На наступному етапі вам знадобляться нові знання, отримані в період віртуального пошуку.
Дія 2
Вивчаємо типи ділянок
Майбутньому землевласнику важливо знати, що не кожна ділянка підходить для будівництва. Наділ повинен відповідати цільовому призначенню, тільки в цьому випадку там можна без страху звести будинок або котедж.
За російським законодавством житло можна будувати на трьох типах ділянок:
- — землі під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС),
- — ділянки для особистого підсобного господарства (ЛПГ),
- — землі дачного чи садівничого товариства
У кожному випадку є додаткові нюанси. Землі можуть належати до однієї категорії, але при цьому мати різне дозволене використання. Приміром, не всі ділянки ЛПГ підходять під будівництво — лише ті, що перебувають у межах населених пунктів і вважаються присадибними. А на землях ІЖС дозволено зводити будинки не вище трьох поверхів.
Дія 3
Оцінюємо розмір та розташування
- —
Співвідношення розміру ділянки та майбутнього будинку
Приступаючи до пошуку, покупець зазвичай відштовхується від передбачуваного розміру території. Якщо ви збираєтеся збудувати на ділянці житловий котедж, краще заздалегідь уявляти собі площу фундаменту, продумати місце для паркування та мінімально комфортну прибудинкову територію. Нехай ви не плануєте ставити теплиці з помідорами і гектарами висаджувати картоплю, але вікно спальні, що виходить прямо на паркан або грядку сусіда, — сумнівне задоволення.
Вважається, що оптимальна пропорція розмірів ділянки та будинку – один до десяти. При цьому площа житла вимірюється у квадратних метрах, а ділянки – у сотках. Для просторого котеджу площею 200 квадратів потрібна ділянка 20 соток.
- —
Географічне розташування ділянки
Найважливішим критерієм земельного наділу є видові характеристики та близькість до населених пунктів. Найвище цінуються ділянки неподалік міст і районних центрів, які дозволять одночасно жити на природі та користуватися розвиненою інфраструктурою: магазинами, лікарнями та ін. Однак, зрештою, все залежить від того, як ви плануєте використовувати землю: щодня їздити з заміського будинку на роботу в офіс або приїжджати раз на рік на рибалку.
При оцінці розташування врахуйте кілька базових моментів:
- 1 Ділянка не повинна порушувати водоохоронну зону - тобто, розташовуватися не ближче 20-150 метрів (залежно від водойми)
- 2 Ділянки на пагорбах, з яких відкривається мальовничий краєвид на околиці, бувають незручні для будівництва — ґрунт «сповзає» вниз разом із фундаментом будинку
- 3 Відкритий простір та повна відсутність сусідів — такий самий мінус, як і надто щільна забудова. У разі неприємностей не буде кому прийти на допомогу.
Дія 4
Оцінюємо логістику
Реальне розташування ділянки потрібно оцінювати не на відстані на карті, а за часом, що йде на дорогу. Тому логістика - один з основних критеріїв при виборі землі, адже вам доведеться якось добиратися до свого наділу. Це поняття включає наявність і якість доріг, які ведуть до ділянки. А також перспектива заторів у цьому напрямку.
Заздалегідь оцініть під'їзні шляхи до майбутнього будівництва. Чи проїде тут вантажівка з будматеріалами? У якому стані ця путівця буде восени та навесні? Практично у кожного росіянина є сімейне переказ про родичів, що на своїх плечах тягали цеглу та меблі для майбутньої дачі. Але чи готові ви при нагоді повторити цей безсмертний подвиг?
В ідеалі мають бути різні варіанти логістики. Автобусне або залізничне сполучення в відносній близькості від ділянки - безперечний плюс. Навіть якщо ви плануєте їздити туди виключно власним автомобілем, не можна виключати форс-мажорні обставини.
Зрештою, безпосередня відстань від міста та пристойні дороги — ще не гарантія того, що ви зможете без проблем діставатися свого наділу. Не полінуйтеся, оцініть дорожню обстановку в цьому напрямку у різний час доби залежно від сезону. Можливо, хитрий продавець повіз вас дивитися землю в найвдаліший час, а зазвичай там кілометрові затори.
Дія 5
Оцінюємо наявність комунікацій
Зачарувавшись видом на річку або шумом соснового бору, не забудьте з'ясувати у продавця всі подробиці про комунікації на ділянці. Саме вони часом визначають основну вартість землі.
Звичайно, є спокуса купити землю і самостійно організувати всі необхідні моменти з благоустрою. Але ризик переплатити втридорога і вплутатися в нескінченний довгобуд дуже великий. Наперед оцініть свої сили! Купуючи ділянку без комунікацій, краще мати на руках чіткий кошторис за вартістю та строками майбутніх робіт.
Насамперед вас має цікавити:
- —
Газопостачання
Газова труба поблизу – це гарантія того, що у вас буде надійне джерело опалення. Регулярно привозити газ у балонах досить втомливо, а прокладати додаткову ділянку газопроводу власними силами дуже дорого.
- —
Електрика
Норма споживання середнього котеджу площею 200–300 кв. м - близько 30 кВт. Перш ніж починати будівництво будинку, потрібно з'ясувати, чи реально забезпечити ділянку необхідною енергетичною потужністю. Якщо це буде неможливо, витрати на власний генератор можуть виявитися надто суттєвими.
- —
Вода
Вода може надходити в будинок від колективного водопроводу (міського, селищного тощо) або з індивідуальної свердловини. Заздалегідь вирішіть, чи готові ви проводити геодезичну розвідку і копати колодязь своїми силами, або віддасте перевагу переплатити за ділянку з готовим водопостачанням.
- —
Каналізація
Міський комфорт у заміському будинку буде можливий у тому випадку, якщо поблизу ділянки існують комунальні каналізаційні мережі, до яких можна буде приєднати ваш котедж. В іншому випадку доведеться задуматися про індивідуальні системи, особливо якщо неподалік є водоймища. Інакше можна одержати штрафи від місцевих СЕС.
Будьте особливо уважні, якщо ділянка з гарним розташуванням та видовими характеристиками продається за підозріло низькою ціною. У цьому випадку суттєві труднощі та підводні камені з комунікаціями практично гарантовані.
Дія 6
Оцінюємо якість ґрунту та екологію
Крім площі, форми та ландшафту ділянки важливо звернути увагу на стан землі та ґрунту. Не варто думати, що якість ґрунту має цікавити тільки садівників — це також надзвичайно важливо під час будівництва. Якщо ви не надто підковані у цій галузі, краще проконсультуватися з професіоналом. Завжди є ризик збудувати будинок на болоті чи піску.
Ландшафт також має значення. Ділянки в низині або на пагорбі можуть піднести новим власникам безліч неприємних сюрпризів. Намагайтеся спрогнозувати, як виглядатиме ця місцевість у різні пори року. Чи загрожують вам весняні паводки чи зимові бурани?
На побутовому рівні можна перевірити рівень ґрунтових вод на ділянці, викопавши кілька заглиблень по всьому периметру. Якщо протягом години в них збереться вода, існує небезпека затоплення. Це означає, що з будівництвом підземного гаража, льоху чи підвалу виникнуть проблеми.
Не нехтуйте екологічною обстановкою в околицях вашої майбутньої ділянки. Не вірте продавцю на слово, постарайтеся самі розібратися, чи немає по сусідству маленької птахофабрики, що зливає відходи в річку, тваринницької ферми, полігону для стрільби або багаторічного звалища.
Дія 7
Перевіряємо документи на землю
Пошук ділянки – складна та копітка робота, але це лише верхівка айсберга. Коли вибір зроблено, постає питання подальших дій. Якщо на етапі перегляду варіантів покупець може обійтися самотужки, для оформлення документів краще залучити професіонала: юриста або рієлтора, який проведе угоду з найменшими ризиками для клієнта. Перед тим як підписувати папери, необхідно ретельно вивчити документи на землю. До цього варто віднестися так само уважно, як до огляду ділянки.
Власник землі має надати вам:
- 1 Свідоцтво про право власності на землю
- 2 Документи про перехід права власності цієї ділянки до продавця (договір купівлі-продажу, дарування та ін.)
- 3 Копію паспорта власника ділянки
- 4 Кадастровий план земельної ділянки
- 5 Ситуаційний план земельної ділянки (розташування щодо навколишніх об'єктів)
- 6 Витяг з ЄДРП про відсутність обтяження
- 7 Довідку з міського управління інвентаризації та оцінки нерухомості про відсутність будівель або характеристики котеджу
- 8 Довідку про те, до якої категорії належить обрана ділянка
- 9 Довідку про відсутність заборгованості зі сплати земельного податку
- 10 Письмова згода чоловіка продавця на угоду
За найменших сумнівів у вартості об'єкта варто звернутися до професійного оцінювача. Проте експертиза буде не зайвою, навіть якщо ви повністю впевнені у своєму виборі.
Знати, як вибрати дачну ділянку, щоб покупка землі надалі не розчарувала, корисно всім, хто планує обзавестися заміським будиночком з городом та садом. Оцінка земельної ділянки ведеться за багатьма критеріями, кожен із яких розглядається окремо.
Характеристики ділянки
Високий рівень залягання вод створює проблеми при будівництві – не можна облаштувати підвал або оглядову яму в гаражі, фундамент потребує посиленої гідроізоляції.
Для садових дерев та чагарників рівень підземних вод вищий за відмітку в 1,5 метра згубний – коренева система не може повноцінно розростатися вниз, її частина постійно підгниє та відмирає. Дерева та чагарники гірше приживаються, хворіють, у них знижено врожайність.
На високий рівень підземних вод, заболоченість, вказує відповідна рослинність – осока, рогоз та очерет, верба, вільха, зарості мати-й-мачухи. Зверніть увагу на верхівки дерев – якщо вони засохлі, то коренева система не в порядку.
Як правило, ділянку під садибу намагаються купити порожньою, щоб облаштувати її на свій смак. Але якщо сподобався земельний наділ із спорудами, перевірте, чи вивезено будівельне сміття. Розчищення території, у тому числі потребує повної або часткової заміни змішаного з будівельним сміттям ґрунту, коштуватиме солідну суму.
Подивіться, чи потрібна ділянка . Численні купи загрожують вивихом ноги, вони заважають нормально косити траву або стригти її газонокосаркою. Також важливо перевірити, чи немає на ділянці шкідників – кроти докучають копанням ходів, капустянка знищує врожай, і боротися з нею вкрай складно.
Витрати зміст
Оцініть, що обійдеться зміст ділянки для дачі. Кінцева сума витрат включає податки, а також додаткові внески до садового товариства чи дачного товариства – ці гроші зазвичай йдуть на утримання доріг, охорону, забезпечення водою для поливу тощо. Внески бувають разовими, цільовими або виплачуються з певною періодичністю.
Місце розташування
Збираючись підібрати землю під забудову, слід відразу уявляти, чи це буде дача цілорічного або сезонного проживання, або будинок для постійного проживання. У другому випадку актуальним є питання про доступність магазинів, поліклініки, дитячих навчальних закладів та іншої інфраструктури. Важливою є наявність зупинки громадського транспорту в пішій доступності. Рекомендується познайомитися із сусідами по ділянці, мешканцями селища.
Зверніть увагу на транспортну доступність ділянки – якщо дороги «розкисають» у негоду, до будинку важко буде діставатися бездоріжжя. Якщо у селищі зимує мало людей, дороги не чистять від снігу. В екстреній ситуації це може перешкодити проїхати машині швидкої допомоги або пожежній машині.
Важливо, щоб територія довкола селища відповідала вашим очікуванням. Любителям природи краще вибрати ділянку неподалік лісу, озера чи річки. Тим, хто віддає перевагу розвагам, рекомендується підшукати ділянку в селищі поблизу гірськолижної траси, кінної бази, будинку відпочинку тощо, щоб мати доступ до «цивілізації».
Юридична перевірка ділянки
Рекомендується звернутися до професіоналів для перевірки документації на ділянці, особливо якщо вона не була оформлена понад десять років тому. Необхідно замовити архівну виписку з постанови про виділення даної земельної ділянки, виконати перевірку відповідності її реальної площі заявленої, перевірити, чи земля складається на кадастровому обліку, пройшовши межування.
Незалежно від того, коли було оформлено документ на ділянку, слідує:
- отримати витяг з ЄДРП;
- звірити відомості, використовуючи публічну кадастрову картку;
- перевірити відсутність відомостей про будівлі (будівлі можуть бути знесені, але не зняті з обліку);
- дізнатися про наявність обтяжень на ділянці (прокладені кабелі, газопроводи, ЛЕП, а також арешти, заборони тощо).
Також перевіряються документи власника на відповідність вимогам закону, чи не належить продавець дільниці до групи ризику (облік у психоневрологічному чи наркологічному закладі).
Репутація забудовника
Якщо ви збираєтеся купити землю у забудовника, обов'язково перевірте відповідність відомостей, які він надав, інформації, заявленої у виписці з ЄДРЮЛ. На можливу несумлінність та ненадійність забудовника вказує відмова від прийому грошей на свій розрахунковий рахунок. Якщо він вимагає переказувати гроші за якимись складними схемами, це має насторожити.
Підключення комунікацій
Уважно вивчіть (а краще – покажіть юристу) договір про підключення та оплату комунікацій, перш ніж платити за рахунками. Повинні бути детально вказані терміни підключення, періодичність виплат, штрафи за прострочення. Якщо комунікації підведено, забудовник повинен мати на руках договори з організаціями-постачальниками послуг.
Чи є вигода
Якщо ви купуєте ділянку в незабудованому селищі та плануєте терміново будуватися, необхідно бути готовим жити в оточенні будівництв протягом найближчих 3-5 років. У випадку, коли немає зайвих грошей на будівництво, краще придбати ділянку в незабудованому селищі. На той час, коли ви будете мати у своєму розпорядженні необхідні фінансові кошти, інфраструктура встигне більш-менш розвинутися, і можна буде відразу з комфортом оселитися в новому будинку.
Зверніть увагу, що ділянки в обжитому селищі належать до найвищої цінової категорії.
Висновок
Поради щодо вибору ділянки допоможуть правильно підійти до вирішення питання та уникнути проблем, пов'язаних з юридичним оформленням землі, недобросовісністю забудовника, низькою якістю самої ділянки.
Грамотно обраний земельний наділ дозволить не лише побудувати комфортний заміський будинок чи дачу, але й вирощувати рясні врожаї овочів, фруктів та ягід, розбити біля будинку ефектні квітники.
Місце для будівництва котеджу або іншого приватного домоволодіння має забезпечувати комфортність подальшого проживання. Насамперед це стосується доступності інфраструктури, стану околиць, відносин із сусідами, екологічної обстановки.
Не менш важливим фактором при виборі ділянки для будівництва будинку є стан і структура грунту. Від цього залежить конструктивна надійність будівництва та можливість обробітку присадибної ділянки. Свої особливості є у піщаних, глинистих та інших ґрунтів: на кожному з них можна зводити комфортабельні котеджі та дачі з доглянутими прибудинковими територіями – за умови, що відповідні нюанси будуть враховані ще на стадії проектування.
Що важливо врахувати під час виборів ділянки?
Багато залежить від вимог, що висуваються до майбутньої будівлі та присадибної території. Наприклад, при зведенні дачі та житлового котеджу до уваги можуть братися зовсім різні критерії. Але в будь-якому випадку слід враховувати такі фактори:
- віддаленість від найближчого населеного пункту;
- конфігурація та розміри місця, призначеного під забудову;
- стан ґрунту, близькість ґрунтових вод;
- місцезнаходження, наявність комунікацій та під'їзних шляхів, а за їх відсутності — можливість прокладання та підведення.
Слід враховувати особливості документального оформлення — як загалом, так і стосовно конкретної ситуації.
Відстань від міста
Близькість до населеного пункту може розглядатися як перевага, і як недолік. Основними перевагами є можливість скоротити час на переїзди (це особливо актуально для дачників, що мешкають у цьому місті), доступність магазинів, медичних закладів та інших об'єктів інфраструктури.
Однак багато хто воліє вибрати ділянку для будівництва будинку далеко від мегаполісів, мотивуючи це більш сприятливою екологічною обстановкою, близькістю до природи та прагненням максимально усамітнитися. Це стосується переважно творчих особистостей та людей старшого віку. Крім цього, відпочивати в тиші та наодинці з природою вважають за краще багато дачників.
А ось для проживання молодих сімей цей варіант не підійде, оскільки наявність дітей потребує знаходження поблизу дитячих садків, закладів додаткової освіти, шкіл, поліклінік, інших об'єктів соціальної інфраструктури.
Розміри та форма ділянки
Форма земельної ділянки в більшості випадків є правильною фігурою, зазвичай це прямокутник або квадрат. Однак нерідко зустрічаються земельні наділи і складнішої конфігурації: трикутні, закруглені, овальні, трапецієподібні і т. п. Зазвичай вони знаходяться біля меж котеджних селищ або дачних кооперативів, оскільки в таких місцях складно дотриматися точної геометрії.
Оптимальним варіантом вважаються квадратні ділянки, оскільки вони найкраще піддаються розмітці та плануванню. Недоліком прямокутного наділу може бути невелика відстань до сусідів, але це залежить від загальних розмірів. Якщо він занадто витягнутий - виникнуть проблеми не тільки з комфортним розміщенням будинку, але і з розташуванням підсобних будов (гаража, альтанки, сараю, лазні тощо).
Перевагою нестандартних ділянок може бути те, що вони зазвичай знаходяться на околиці кооперативу або селища, і їх розміри можуть бути більшими, ніж в інших наділів. Крім цього, таке місцезнаходження дозволяє, наприклад, зробити власний вихід до річки, облаштувати місце відпочинку в лісі за парканом, тощо. Неправильна форма ділянки – гарний варіант, щоб створити унікальний, незвичайний дизайн. Головним же недоліком є те, що зробити грамотну розмітку та планування такого земельного наділу можна лише із залученням спеціалістів.
Грунт та ґрунтові води земельної ділянки
Ділянку з високим рівнем ґрунтових вод купувати небажано. Це загрожує появою цілого ряду додаткових складнощів, серед яких:
- неможливість облаштування цокольного поверху або підвалу через високу ймовірність підтоплень (особливо у дощову погоду та під час паводкового періоду);
- проблеми із заливкою фундаменту: не виключено, що підготовлені канави та траншеї заповнюватимуться водою — це вимагатиме створення дренажної системи;
- знижена несуча здатність ґрунту, що може накладати обмеження по поверховості та конструкції споруди;
- підвищена вологість у приміщеннях, що призведе до появи вогкості, грибка, плісняви, а також формування сприятливого середовища для розмноження різних видів бактерій.
Крім цього, набагато дорожче обійдеться будівництво фундаменту, оскільки доведеться зміцнювати його додатковими конструкціями, а також робити надійну гідроізоляцію. Але навіть після вживання цих заходів висока ймовірність підтоплення, появи вогкості і плісняви, і т. п. Незважаючи на вжиті заходи, ґрунтові води нікуди не подінуться і продовжать надавати руйнівний вплив на фундамент та інші елементи конструкції.
Перевірити рівень ґрунтових вод можна самостійно. Перший варіант - подивитися, скільки води накопичується в навколишніх колодязях. Можна зробити й інакше: для цього в кількох місцях ділянки за допомогою лопати, садового бура або іншого відповідного інструменту необхідно викопати неглибокі (70-100 см) ями. Якщо протягом одного-двох годин у них почне накопичуватися волога — отже, ґрунтові води знаходяться на високому рівні і розпочинати будівництво в цьому місці недоцільно. Якщо ж після закінчення тривалого часу дно залишилося сухим — швидше за все, тут можна будувати будь-яку поверховість і з цокольним рівнем (підвалом).
Однак найточніший результат можна отримати, звернувшись до фахівців-геологів. Вони професійно порадять, як правильно вибрати земельну ділянку. Це вимагатиме додаткових витрат, але будуть проведені дослідження з наукових методик із застосуванням відповідного обладнання та видачею офіційного висновку.
Розташування ділянки під будівництво
Ділянка не повинна знаходитися надто близько до річки, озера чи іншої водойми — інакше можуть виникнути проблеми, аналогічні будівництву на ґрунтових водах (вогкість і пліснява в приміщеннях, ризик підтоплення підвалу тощо). Крім цього, збільшується небезпека повеней при настанні періоду паводку.
Якщо ділянка під забудову знаходиться на пагорбі — проект повинен передбачати додаткове утеплення, оскільки будинок постійно піддаватиметься дії вітрів. В даному випадку вибирати матеріал та технологію теплоізоляції рекомендується за допомогою спеціалістів відповідного профілю.
Не слід вести будівництво свого будинку на землях, що знаходяться в місцях осушених боліт, в районі колишніх кар'єрів тощо. нестабільними.
Хорошим варіантом вважається мінімальна кількість сусідів. У більшості випадків ділянка оточена одразу кількома сусідніми будинками, що не завжди прийнятно (особливо для тих, хто цінує приватність, усамітнення та тишу). Однак можна знайти земельні наділи, що межують лише з одним або двома сусідами.
Погано підходять для будівництва землі, що мають малу щільність або є глинистими. Такі грунти нестабільні, встановлений ними фундамент може просідати чи спучуватися. У подібних місцях необхідне проведення комплексу підготовчих земляних робіт, наприклад створення піщаної подушки під фундамент, тощо.
Дороги та комунікації
Перед будівництвом потрібно одразу уточнити наявність якісних під'їзних шляхів. Це актуально не тільки для подальшого проживання, але і для доставки будматеріалів, що здійснюється за допомогою самоскидів, а також для використання на об'єкті іншої спецтехніки.
Що стосується комунікацій, то за їх відсутності слід оцінити можливість подальшого прокладання. Це особливо актуально, якщо планується постійне проживання. Для дачників питання комунікацій не таке критичне, але наявність як мінімум електропостачання та сезонного водопроводу обов'язкова.
Вкрай небажано купувати ділянки, розташовані на місцевостях із складним рельєфом. Типові приклади - круті схили з однієї або декількох сторін, провал землі посередині і т. п. По-перше - це збільшить ціну будівництва, оскільки вимагатиме виконання дорогих ландшафтних і планувальних робіт, по-друге - невідомо, як поведеться подібний ґрунт у майбутньому , а по-третє, можуть виникнути непередбачені складності при організації під'їзних шляхів та прокладанні комунікацій.
Оформлення, правила та норми ділянки
Щоб правильно оформити будівництво будинку на дачній ділянці, необхідно вивчити відповідні розділи Земельного кодексу РФ, Федерального закону про державну реєстрацію, а також інших нормативно-правових документів. В даному випадку багато залежить від того, як давно і на яких підставах отримана ділянка (купівля, наслідування, отримання в користування на підставі радянських законів та ін.), в якому садовому товаристві знаходяться, та ін. Багато ситуації можуть тлумачитися неоднозначно, тому грамотного оформлення часто потрібна допомога спеціалістів.
Мінімальний розмір земельної ділянки, що надається для будівництва заміського будинку або дачі, залежить від конкретного регіону та визначається здебільшого з урахуванням наступних факторів:
- кількість виділених наділів;
- попит на землю у цьому окрузі;
- загальний рівень регіонального розвитку.
Для оформлення земельної ділянки під будівництво будинкуНеобхідно надати до реєструючого органу заяву та пакет документів, перелік яких визначається у кожній конкретній ситуації. Зазвичай до них входить кадастровий план, квитанція про сплату держмита, правовстановлюючі документи, договір купівлі-продажу.
